住房抵押是新時(shí)期新型的財(cái)產(chǎn)類型，當(dāng)離婚時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有，如何分割財(cái)產(chǎn)已成為當(dāng)事人爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。一方婚前抵押購(gòu)房，房屋登記的名稱如何劃分？婚前雙方共同出資購(gòu)買(mǎi)房屋，婚后共同抵押，以一方名義登記的房屋又如何劃分？下面上海離婚房產(chǎn)律師就為您詳細(xì)分析解答。

　　一、按揭房屋分割法在離婚訴訟中的適用。

　　“按揭”一詞是金融服務(wù)行業(yè)的專業(yè)技術(shù)術(shù)語(yǔ)。按揭制度主要源于英美法系，是衡平法中物的擔(dān)保的一種。在英美法系國(guó)家，按揭人將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常是企業(yè)提供網(wǎng)絡(luò)貸款的銀行）作為學(xué)生還款的保證，按揭人可以通過(guò)繼續(xù)進(jìn)行占有和使用房屋，在還清貸款后才能真正擁有知識(shí)產(chǎn)權(quán)。

　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前中國(guó)還沒(méi)有形成關(guān)于“按揭”的相關(guān)信息立法，但在我們這個(gè)城市房?jī)r(jià)飛漲的年代，為了能夠?qū)崿F(xiàn)購(gòu)房安家的夢(mèng)想，越來(lái)越多的夫妻共同選擇按揭購(gòu)房的方式來(lái)支付動(dòng)輒百萬(wàn)的房?jī)r(jià)。而隨著現(xiàn)代社會(huì)的不斷創(chuàng)新發(fā)展和婚姻戀愛(ài)觀的不斷發(fā)生改變，夫妻關(guān)系之間的離婚率也不斷提高上升。

　　當(dāng)離婚成為既定事實(shí)時(shí)，抵押購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)給誰(shuí)、財(cái)產(chǎn)如何分割成為離婚當(dāng)事人關(guān)注的焦點(diǎn)。畢竟，在目前房?jī)r(jià)依然強(qiáng)勁的情況下，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)，可能會(huì)消耗一個(gè)人一生的儲(chǔ)蓄，因此，一般很難實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的結(jié)算。針對(duì)目前我國(guó)對(duì)抵押制度和麗湖滿街劃分的法律、法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定的情況，筆者對(duì)此作了一些分析，并闡述了自己的一些看法。

　　在中國(guó)的金融實(shí)踐中，習(xí)慣上將銀行開(kāi)展的“個(gè)人住房商業(yè)貸款”稱為“抵押貸款”，即銀行以其信貸資金向購(gòu)房人發(fā)放的自營(yíng)貸款。銀行為了防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求購(gòu)房人將所購(gòu)房產(chǎn)和該房產(chǎn)的土地使用權(quán)抵押，并提供擔(dān)保人。購(gòu)房人也就是貸款人付完房子首付后，剩下的錢(qián)由銀行貸款，購(gòu)房人分期還款。購(gòu)房人未償還到期本息的，貸款銀行有權(quán)將抵押物一并抵押，或者由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。

　　二、離婚訴訟中按揭業(yè)務(wù)處理技術(shù)涉及的幾個(gè)方面問(wèn)題

　　（一）抵押貸款未清償時(shí)，買(mǎi)受人是否取得房屋所有權(quán)

　　1、一般情況: 對(duì)于夫妻購(gòu)房時(shí)房屋抵押貸款尚未還清的情況，理論上有兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為購(gòu)房者在房屋全部還清之前，其實(shí)并沒(méi)有取得房屋抵押貸款的所有權(quán)，因?yàn)槠鋵?shí)際上并沒(méi)有取得所有權(quán)，那么在離婚實(shí)際上就不適合分割房屋財(cái)產(chǎn)，當(dāng)法院決定將房屋用于某一方時(shí)，使用者繼續(xù)償還貸款。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，買(mǎi)方在簽訂購(gòu)買(mǎi)合同和登記房屋所有權(quán)后，其實(shí)已經(jīng)從房屋發(fā)展商，從貸款實(shí)際上是按揭貸款的銀行取得了房屋的所有權(quán)，一個(gè)接一個(gè)地向銀行只欠銀行貸款利息，而不是房屋。

　　因此，即使購(gòu)房者沒(méi)有還清抵押貸款，仍然可以獲得房屋的所有權(quán)，離婚時(shí)可以對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。筆者比較了兩種觀點(diǎn)，第二種觀點(diǎn)更符合中國(guó)當(dāng)前的實(shí)際。在我國(guó)現(xiàn)行的金融實(shí)踐中，如果購(gòu)房者到期不能償還本息，抵押貸款銀行有權(quán)改變抵押房屋的價(jià)值并優(yōu)先獲得補(bǔ)償，即使銀行抵押貸款尚未還清，也不能視為未取得所有權(quán)，不能視為共同財(cái)產(chǎn)。

　　2、特殊情況:一方婚前按揭買(mǎi)房，婚后夫妻雙方共同還貸。如果離婚時(shí)房款沒(méi)分清楚，可以分嗎？一方婚前按揭買(mǎi)房，與所購(gòu)房產(chǎn)擔(dān)保的銀行形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系。婚后夫妻雙方共同還款，不影響債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故不妨礙抵押物所有權(quán)的確定和分割。離婚訴訟中，只要能證明夫妻婚后共同還款，取得房屋所有權(quán)的一方就可以對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

　　（二）如何確定取得抵押權(quán)的時(shí)間

　　1、一般原則: 以所有權(quán)登記取得時(shí)間為抵押財(cái)產(chǎn)婚前或婚后收益的時(shí)間點(diǎn)。

　　2、特殊情況: 但在實(shí)踐中，由于買(mǎi)賣合同的簽訂與房屋的所有權(quán)登記之間存在著較長(zhǎng)的時(shí)間差，許多房屋由于非買(mǎi)受人的原因無(wú)法及時(shí)登記。在婚姻關(guān)系中，配偶中的一方可以在婚前用他或她的個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付抵押貸款，但是由于其他原因，只有在婚后，這將相當(dāng)于把購(gòu)房者的房屋所有權(quán)置于一個(gè)不確定的狀態(tài)。在離婚訴訟中，財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的差異可能是由于登記房屋所有權(quán)所需的時(shí)間不同，或者可能發(fā)生一方僅僅因?yàn)榈怯浗Y(jié)婚而成為房屋的共同所有人，而根本沒(méi)有支付任何費(fèi)用。

　　這種情況不僅難以理解，而且與婚姻法確立個(gè)人財(cái)產(chǎn)的初衷相矛盾。因此，筆者認(rèn)為，在離婚訴訟中，夫妻財(cái)產(chǎn)的分割只存在于夫妻之間，不存在于第三人善意的權(quán)益沖突。因此，夫妻之間婚前抵押貸款的財(cái)產(chǎn)時(shí)間應(yīng)當(dāng)是辦理抵押手續(xù)，而不是以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)登記取得作為取得所有權(quán)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。只要夫妻在婚前按揭購(gòu)房時(shí)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)登記在當(dāng)事人名下，無(wú)論房屋所有權(quán)登記在婚前還是婚后取得，都應(yīng)當(dāng)承認(rèn)為當(dāng)事人的婚前財(cái)產(chǎn)。

　　三、按揭房產(chǎn)進(jìn)行離婚時(shí)如何通過(guò)分割

　　一方婚前抵押購(gòu)買(mǎi)房屋的，應(yīng)當(dāng)以一方名義登記。婚前以財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)房屋，支付首付款和銀行貸款，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)歸還貸款，且以支付人的名義登記的，離婚時(shí)，由雙方協(xié)商處理。不能達(dá)成協(xié)議的，法院可以認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)屬于登記不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)事人，未償還的貸款屬于登記不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)事人的個(gè)人債務(wù)。

　　雙方共同出資購(gòu)買(mǎi)婚前住房，共同償還婚后貸款，并以一方名義登記的。婚后共同償還貸款和相應(yīng)的住房增值部分被確認(rèn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其余部分按購(gòu)房時(shí)的出資分?jǐn)偂?

　　按揭是新時(shí)期產(chǎn)生的一種新型財(cái)產(chǎn)。立法上對(duì)其離婚處理沒(méi)有專門(mén)的立法規(guī)定，在實(shí)際離婚案件中難免會(huì)遇到很多困難和糾紛。因此，有必要了解按揭房的基本情況，結(jié)合婚姻家庭的實(shí)際，努力使離婚案件中按揭房的認(rèn)定既合法又合理。

　　以上就是上海離婚房產(chǎn)律師為大家?guī)?lái)的我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)全部?jī)?nèi)容。總的來(lái)說(shuō)，婚姻問(wèn)題需要付出很大的努力才能解決，在婚姻情況增多的情況下，婚姻問(wèn)題將進(jìn)一步復(fù)雜化。法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢我們的相關(guān)專業(yè)律師，我們會(huì)為你做出專業(yè)的解答。